律师剖析购买法拍房的五种风险
2020-08-19 09:47:57 来源:阳江日报

司法拍卖房价格便宜却风险重重,堪称一把双刃剑。多位专业人士提醒,有意购买的市民千万要谨慎,不要被便宜冲昏头脑,如果确定要买,一定要做好时间和精力的双重准备。为系统全面展示买法拍房的各种潜在风险,我市律

律师剖析购买法拍房的五种风险
阳江日报

司法拍卖房价格便宜却风险重重,堪称一把双刃剑。多位专业人士提醒,有意购买的市民千万要谨慎,不要被便宜冲昏头脑,如果确定要买,一定要做好时间和精力的双重准备。为系统全面展示买法拍房的各种潜在风险,我市律师结合案例总结出以下五种情况:

1、法拍房产权争议风险

例如,若该房屋原由夫妻二人所共有,在夫妻离婚后该房屋共有性质发生变化而应当办理变更登记却尚未进行登记时,买受人在不知情的情况下竞买到该房屋,当离婚协议书上确定的该房屋的所有权人主张权利时,也会引发房屋产权的争议,执行程序也可能因共有人提起确权诉讼或执行异议等而拖延。

由于法拍房本身更容易具有复杂的利益关系,如部分债务人为逃避执行,人为地造成产权争议,买受人要在该风险中最大程度地保证自身权益,应当在竞拍之前尽可能地到政府部门或到实地物业管理处进行查询或打听,以使产权风险最小化。

2、法拍房已有租赁风险

按照合同法的规定,在租赁关系存续期间,即使所有权人将房屋进行转让,原租赁关系并不会因此而受到影响,即“买卖不破租赁”。对于法拍房的买受人亦无法以其所有权来对抗原承租人。也就是说,在法拍房还处于合法租赁期间时,即使买受人通过竞拍取得该房屋所有权,面对期间长达10年、20年的租赁合同,亦无法进行入住。

对于该风险,买受人在竞拍前期应尽量到房屋进行实地调查,如遇债务人在房屋被强制执行后再伪造租赁关系的,买受人亦可通过司法途径解决。

3、法拍房清场风险

面对现实生活中复杂的各类情况,买受人通过合法途径竞拍取得房屋的所有权,而当准备入住时实际居住人却迟迟不肯搬走的情况却屡见不鲜。例如,去年7月,广州的杨女士通过司法拍卖买下了广州市越秀区的一处房产,而当杨女士去收房时,却遭到了自称是原业主的苏某多次阻拦。争执中,杨女士强行破门入住,苏某为阻拦杨女士也跟着入住,并派人24小时轮流占房。

尽管买受人能够通过其他方式和途径(如诉讼、法院强制执行等)入住,但对于买受人来说,仍产生了损失和不必要的冲突。

4、法拍房税费等成本风险

购置法拍房所需要承担的税费和其他费用的成本问题也是现实中会出现的一大问题。深圳一男子阿奇(化名)在2018年以365万元的价钱竞拍到深圳市罗湖区一套房产,而万万没想到的是,计算税费后发现需交的税费竟达到243万元,这是因为房屋原所有人为公司,且登记时该房屋登记总价不足5万,土地增值税按交易价格与登记时的价格的差额收取60%的税费,该土地增值税就达到了218万元。计税后总价611万元的该房产竟然比市场价足足高出45万元,这种情况下阿奇只能悔拍,其所交的25万保证金只能打水漂。

尽管这种情况属于少数,但买受人在竞拍之前最好先全面了解房产的实际情况,包括房屋用途、房屋面积、买卖双方身份(个人或企业)、房屋交易年限、当地房产政策等,也最好咨询有关专业人士,以避免预料之外的情况出现。同时,由于房屋的其他费用由买方承担,对于房屋的欠费情况,包括物业管理费、水电费、燃气费等,也需要在竞拍之前有一定的了解,避免自身权益受到损害。

5、房屋隐形瑕疵风险

买受人在竞拍房屋前,由于种种因素,往往无法实地考察房屋,仅凭房屋的外观或者法院工作人员拍摄的照片进行判断,无法了解房屋水单、装修等情况,很难避免房屋本身的瑕疵。 许倩

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